Altbau sanieren: Reihenfolge, Pflichten und typische Fehler

Einen Altbau saniert man von außen nach innen und vom Grund nach oben: zuerst Bestandsaufnahme und Schadstoffe, dann Feuchte und Tragwerk, danach Dach, Fassade und Fenster, anschließend Heizung und Leitungen, zuletzt der Innenausbau. Diese Reihenfolge verhindert, dass fertige Oberflächen für spätere Arbeiten wieder geöffnet werden müssen. Sie sorgt außerdem dafür, dass die neue Heizung auf den verbesserten Wärmeschutz abgestimmt wird statt auf den alten Zustand. Die meisten teuren Fehler bei Altbausanierungen entstehen durch eine falsche Reihenfolge oder eine zu oberflächliche Bestandsaufnahme.

Schritt 1: Bestandsaufnahme vor jeder Planung

Altbauten haben eine Geschichte, die man ihnen nicht immer ansieht. Frühere Umbauten, verdeckte Schäden und unbekannte Materialien gehören zum Normalfall. Eine gründliche Bestandsaufnahme umfasst:

• Tragwerk: Zustand von Balkendecken, Dachstuhl, Mauerwerk und Fundamenten, bei Holzbauteilen auch Pilz- und Insektenbefall.
• Feuchte: aufsteigende Feuchte, fehlende Abdichtung im Keller, undichte Dächer und Fallrohre.
• Schadstoffe: je nach Baujahr Asbest (etwa in Bodenplatten, Klebern, Fassadenplatten), teerhaltige Kleber und Anstriche mit PAK, Holzschutzmittel, alte Mineralwolle.
• Energiezustand: Dämmung, Fenster, Heizung, Leitungsführung.
• Haustechnik: Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, Gasanschluss.

Für den Energieteil bietet sich eine geförderte Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) an. Fachleute für Förderprogramme des Bundes sind in der Energieeffizienz-Expertenliste verzeichnet. Für Tragwerk und Schadstoffe sind Statiker bzw. Sachverständige zuständig. Bei größeren Umbauten übernimmt ein Architekturbüro die Koordination in den Leistungsphasen der HOAI, beschrieben im Beitrag HOAI-Leistungsphasen.

Die richtige Reihenfolge im Überblick

In der Praxis werden Schritte zusammengelegt oder in Etappen über mehrere Jahre verteilt. Die Logik bleibt dieselbe.

Die Bauteile im Detail

Dach und oberste Geschossdecke

Wird das Dachgeschoss nicht bewohnt, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke die einfachste und meist wirtschaftlichste Maßnahme. Soll das Dach ausgebaut werden, kommen Zwischensparren-, Untersparren- oder Aufsparrendämmung in Frage. Die Aufsparrendämmung ist bauphysikalisch günstig, setzt aber eine neue Eindeckung voraus und lohnt sich deshalb vor allem, wenn das Dach ohnehin neu gedeckt wird. Eine durchgehende luftdichte Ebene auf der Raumseite ist bei jeder Variante entscheidend.

Fassade und Fenster

Für die Fassade stehen Außendämmung, Kerndämmung bei zweischaligem Mauerwerk und Innendämmung zur Wahl. Bei Stuckfassaden, in Erhaltungssatzungsgebieten und bei Baudenkmalen scheidet eine Außendämmung oft aus. Neue Fenster sollten möglichst in der Dämmebene sitzen und innen luftdicht, außen schlagregendicht angeschlossen werden. Werden Fenster und Fassade zu verschiedenen Zeitpunkten erneuert, muss der spätere Anschluss bereits beim ersten Schritt mitgeplant werden.

Leitungen und Installationen

Elektroinstallationen aus der Mitte des 20. Jahrhunderts haben oft keinen Schutzleiter und sind für heutige Lasten nicht ausgelegt. Trinkwasserleitungen aus Blei müssen nach der Trinkwasserverordnung entfernt oder stillgelegt werden, verzinkte Stahlrohre sind häufig korrodiert. Da Leitungen in Wänden und Böden verschwinden, gehört ihre Erneuerung vor den Innenputz und den Estrich.

Gesetzliche Pflichten bei der Sanierung

Für bestehende Gebäude gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das frühere Gebäudeenergiegesetz. Es kennt zwei Arten von Pflichten:

• Nachrüstpflichten (§ 35): Ungedämmte oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, müssen so gedämmt werden, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m²K) nicht überschritten wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser greift die Pflicht erst beim Eigentümerwechsel, der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit.
• Bedingte Anforderungen (§ 36): Wer Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss die Höchstwerte für den Wärmedurchgang nach Anlage 7 einhalten. Das gilt nicht, wenn höchstens 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind.

Außerdem gilt das Verschlechterungsverbot nach § 34: Außenbauteile dürfen nicht so verändert werden, dass die energetische Qualität sinkt. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz sieht § 105 Abweichungsmöglichkeiten vor. Hinweise dazu im Beitrag Baudenkmal sanieren.

Neben dem Energierecht ist das Baurecht zu beachten. Viele Instandsetzungen sind verfahrensfrei, eine Baugenehmigung kann aber nötig werden, wenn ein Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut, die Nutzung geändert, in das Tragwerk eingegriffen oder die äußere Gestalt deutlich verändert wird. In Gebieten mit Erhaltungssatzung braucht auch der Rückbau oder die Änderung baulicher Anlagen eine Genehmigung der Gemeinde. Ob ein konkretes Vorhaben genehmigungspflichtig ist, beantwortet die untere Bauaufsichtsbehörde.

Die Regeln zum Heizungstausch wurden in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Vor einer Entscheidung sollte der aktuelle Stand mit der Energieberatung geklärt werden.

Altbau nach Baualtersklassen

Die typischen Schwachstellen hängen stark vom Baujahr ab:

• Gründerzeit (etwa 1870 bis 1914): massives Mauerwerk, Holzbalkendecken, Stuck, hohe Räume. Häufige Themen sind Feuchte im Keller, Balkenköpfe in Außenwänden und der Erhalt der Fassade. Mehr dazu im Beitrag Gründerzeit-Altbau.
• Fachwerkhäuser: Hier entscheidet der Feuchteschutz über die Lebensdauer des Holzes, diffusionsoffene Baustoffe sind meist Pflicht.
• Zwischenkriegs- und Nachkriegsbauten: oft dünne Wände, wenig Dämmung, sparsam dimensionierte Konstruktionen.
• Bauten der 1960er- bis 1980er-Jahre: erste Dämmungen, aber auch Asbest und andere problematische Baustoffe.

Typische Fehler bei der Altbausanierung

Heizung vor der Hülle

Wer zuerst die Heizung erneuert und Jahre später dämmt, hat eine zu groß ausgelegte Anlage. Besonders Wärmepumpen arbeiten effizienter, wenn sie zum tatsächlichen Wärmebedarf passen. Mindestens sollte die geplante Dämmung bei der Auslegung schon berücksichtigt sein.

Neue Fenster ohne Lüftungskonzept

Dichte Fenster in einem ungedämmten Altbau senken den Luftwechsel. Die Feuchte schlägt sich dann an der kältesten Stelle nieder, oft an den Außenwandecken oder Fensterlaibungen, und Schimmel entsteht. Beim Fenstertausch sollte deshalb ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 erstellt werden.

Innendämmung ohne Bauphysik

Innendämmung ist bei erhaltenswerten Fassaden oft die einzige Option. Ohne feuchtetechnische Bemessung kann sich jedoch Tauwasser hinter der Dämmung bilden. Kapillaraktive Systeme und eine fachliche Planung der Anschlüsse an Decken und Innenwände sind hier entscheidend.

Feuchte überdecken

Sperrputze oder dichte Anstriche auf feuchtem Mauerwerk verlagern das Problem nur. Zuerst muss die Ursache beseitigt werden, etwa durch Abdichtung, Drainage oder Reparatur der Dachentwässerung.

Förderung zu spät beantragt

Viele Förderprogramme verlangen den Antrag vor Beginn der Maßnahme bzw. vor Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch. Konditionen und Abläufe ändern sich häufig und sollten bei KfW und BAFA aktuell geprüft werden.

Sanierung und Barrierefreiheit verbinden

Eine größere Sanierung ist der richtige Zeitpunkt, um auch an das Wohnen im Alter zu denken. Türen lassen sich beim Entkernen verbreitern, Schwellen entfernen, Bäder mit bodengleicher Dusche planen. Später ist das deutlich aufwendiger. Maße und Lösungen beschreibt der Beitrag Barrierefrei bauen.

Budget und Puffer

Bei Altbauten tauchen während der Arbeiten fast immer Überraschungen auf: morsche Balkenköpfe, alte Leitungen, versteckte Feuchteschäden. Eine Reserve für Unvorhergesehenes gehört deshalb fest in jede Kalkulation. Wer in Etappen saniert, sollte die Reihenfolge so wählen, dass jede Etappe für sich funktioniert und keine fertigen Bauteile wieder geöffnet werden müssen.