Die HOAI-Leistungsphasen 1 bis 9

Die HOAI-Leistungsphasen beschreiben, was ein Architektur- oder Ingenieurbüro in welchem Projektabschnitt leistet. Für Gebäude gibt es neun Phasen: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung. Jede Phase hat einen festen Prozentanteil am Gesamthonorar, geregelt in § 34 HOAI. Die Grundleistungen jeder Phase stehen in Anlage 10 der Verordnung. Für Bauherren ist die Gliederung vor allem ein Werkzeug: Sie zeigt, welches Ergebnis am Ende jeder Phase vorliegen sollte und wann Entscheidungen fallen müssen.

Was die HOAI regelt

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Verordnung des Bundes. Sie enthält Leistungsbilder für Gebäude, Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung und weitere Bereiche. Die aktuelle Fassung ist seit dem 1. Januar 2021 in Kraft und wird als HOAI 2021 bezeichnet.

Die wichtigste Änderung gegenüber früheren Fassungen: Mindest- und Höchstsätze sind nicht mehr verbindlich. Nach § 7 HOAI richtet sich das Honorar nach der Vereinbarung, die die Parteien in Textform treffen. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart. Gegenüber Verbrauchern muss das Büro vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, dass auch ein höheres oder niedrigeres Honorar als die Werte der Honorartafeln vereinbart werden kann.

Grundlage der Honorarermittlung sind nach § 6 HOAI das Leistungsbild, die Honorarzone und die Honorartafel, bei Gebäuden zusätzlich die anrechenbaren Kosten auf Basis der Kostenberechnung. Die Honorartafel in § 35 HOAI unterscheidet fünf Honorarzonen von „sehr geringe Anforderungen“ (I) bis „sehr hohe Anforderungen“ (V) und nennt Honorarspannen, die seit 2021 ausdrücklich als Orientierungswerte gelten. Bei Umbauten und Modernisierungen kommt ein Zuschlag hinzu, der unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads in Textform zu vereinbaren ist.

Das Vertragsrecht für Architekten- und Ingenieurverträge steht seit 2018 im BGB (§§ 650p ff.). Dort sind unter anderem die Zielfindungsphase und ein Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB geregelt.

Die neun Leistungsphasen im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die Leistungsphasen für Gebäude mit den Prozentsätzen aus § 34 Abs. 3 HOAI und den Kernleistungen aus Anlage 10.

Die Summe beträgt 100 Prozent. Für Innenräume weichen die Anteile in einzelnen Phasen ab, etwa 30 statt 25 Prozent in LP 5.

Planungsphasen: LP 1 bis LP 4

LP 1 Grundlagenermittlung

Hier klärt das Büro gemeinsam mit dem Bauherrn die Aufgabe: Was soll gebaut werden, wo, mit welchem Budget und in welchem Zeitrahmen? Ergebnis ist eine dokumentierte Aufgabenstellung. Bedarfsplanung, Raumprogramm oder Bestandsaufnahme sind in der HOAI als Besondere Leistungen aufgeführt und werden gesondert vereinbart, sofern sie benötigt werden.

LP 2 Vorplanung

Die Vorplanung entwickelt Varianten und bewertet sie nach gleichen Anforderungen. Das Büro klärt städtebauliche, funktionale, technische und rechtliche Rahmenbedingungen und führt Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit. Am Ende stehen eine Kostenschätzung nach DIN 276 und ein Terminplan. Für Bauherren ist das der Zeitpunkt, an dem sich Budget und Wünsche zum ersten Mal ehrlich begegnen.

LP 3 Entwurfsplanung

Aus der gewählten Variante wird ein durchgearbeiteter Entwurf mit den Beiträgen der Fachplaner, also Tragwerk, Energie und Haustechnik. Die Kostenberechnung nach DIN 276 wird mit der Kostenschätzung verglichen. Nach dieser Phase sollten keine grundlegenden Änderungen mehr anstehen, denn alles Weitere baut darauf auf.

LP 4 Genehmigungsplanung

Das Büro stellt die Bauvorlagen zusammen und reicht sie bei der Behörde ein. Dazu gehören auch Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen. Der geringe Prozentanteil täuscht: Die eigentliche Planungsarbeit steckt in LP 2 und LP 3, die Genehmigungsplanung bereitet sie formal auf. Welche Verfahren es gibt, erklärt der Beitrag Bauantrag und Baugenehmigung.

Ausführungsphasen: LP 5 bis LP 7

LP 5 Ausführungsplanung

Die Ausführungsplanung übersetzt den genehmigten Entwurf in baubare Details: Anschlüsse, Fensterdetails, Treppen, Abdichtungen. Sie ist mit 25 Prozent eine der aufwendigsten Phasen, weil hier die Arbeit aller Fachplaner zusammengeführt wird. Fehler in der Ausführungsplanung zeigen sich später als Bauschäden, etwa an Wärmebrücken oder undichten Anschlüssen.

LP 6 Vorbereitung der Vergabe

Auf Basis der Ausführungsplanung entstehen Leistungsverzeichnisse mit Mengen für jedes Gewerk. Das Büro bepreist diese Verzeichnisse und vergleicht das Ergebnis mit der Kostenberechnung. Präzise Leistungsverzeichnisse sind der wirksamste Schutz gegen Nachträge.

LP 7 Mitwirkung bei der Vergabe

Das Büro holt Angebote ein, prüft sie rechnerisch und fachlich, erstellt einen Preisspiegel und schlägt die Vergabe vor. Den Vertrag mit den ausführenden Firmen schließt der Bauherr selbst ab.

Bauphase und danach: LP 8 und LP 9

LP 8 Objektüberwachung

Mit 32 Prozent ist die Objektüberwachung die größte Phase. Das Büro überwacht die Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen, Plänen und anerkannten Regeln der Technik, führt ein Bautagebuch, prüft Aufmaße und Rechnungen, organisiert die Abnahme und stellt die Kosten fest. Am Ende werden die Unterlagen übergeben und die Verjährungsfristen für Mängelansprüche aufgelistet. Die Rolle als verantwortlicher Bauleiter nach Landesrecht kann darüber hinausgehen und ist dann eine Besondere Leistung.

LP 9 Objektbetreuung

Nach der Abnahme bewertet das Büro Mängel, die innerhalb der Verjährungsfristen auftreten, längstens bis fünf Jahre nach Abnahme der eigenen Leistung. Vor Ablauf der Fristen gegenüber den Baufirmen findet eine Begehung statt. Außerdem wirkt das Büro bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen mit.

Kostenermittlung nach DIN 276 in den Leistungsphasen

Die HOAI verknüpft die Phasen mit einer stufenweisen Kostenermittlung nach DIN 276. Je weiter die Planung fortschreitet, desto genauer wird die Zahl.

Bauherren sollten nach jeder Stufe bewusst entscheiden, ob das Projekt im Budget bleibt. Wer erst in LP 7 merkt, dass die Angebote deutlich über der Kostenberechnung liegen, kann nur noch über Verzicht oder Umplanung gegensteuern.

Tipps für Bauherren

• Leistungsumfang schriftlich festlegen: Welche Phasen, welche Besonderen Leistungen, welche Fachplaner sind beauftragt?
• Stufenweise beauftragen: Eine Beauftragung zunächst bis LP 4 gibt Spielraum, falls das Projekt nicht zustande kommt.
• Honorarvereinbarung in Textform: Ohne sie gilt der Basishonorarsatz.
• Entscheidungen nach LP 3 einfrieren: Spätere Änderungen lösen Mehraufwand bei Planung und Ausführung aus.
• Fachplaner mitdenken: Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung haben in der HOAI eigene Leistungsbilder mit eigenen Honoraren. Sie sind nicht im Architektenhonorar enthalten und werden separat beauftragt.
• Bei Sanierungen an den Bestand denken: Bauen im Bestand verlangt oft zusätzliche Leistungen wie Bestandsaufnahme und Substanzerkundung. Mehr dazu im Beitrag Altbau sanieren.

Den Gesamtablauf eines Bauprojekts, in den sich die Leistungsphasen einfügen, beschreibt der Beitrag Hausbau-Ablauf.